תקנון מצוי בית משותף – מה לא ידעתם על תקנון הבתים המשותפים?

לכל בית משותף שקיים בארץ יש תקנון מאוד ברור אשר מגדיר את התנאים בהם הבניין יתנהל. התקנון הזה יכול להיות מוסכם ומגובש על ידי דיירי הבניין.

באם לא גובש תקנון כזה, יחול על הבניין תקנון שנקרא תקנון מצוי בית משותף, אשר מצורף לחוק המקרקעין. אז מהו תקנון מצוי בית משותף – מה לא ידעת על תקנון הבתים המשותפים? הישארו עימנו ותגלו בעצמכם.

מה הן ההוראות שמכיל תקנון מצוי בית משותף?

אז כמו שכבר ציינו, אם לא גובש תקנון מוסכם בין דיירי הבניין, יחול עליו תקנון מצוי בית משותף באופן מיידי. במקרים כאלו, התקנון המצוי של הבית המשותף יקבע את החובות, את הזכויות ואת היחסים בין בעלי הדירות והדיירים. התקנון יקבע מי רשאי להתמנות לוועד הבית וכיצד תתבצע הבחירה, יקבע מי אחראי על כינוס של אסיפת דיירים, מי נדרש להיות נוכח ומה הן הסמכויות שכל אחד מקבל.

נוסף על כל אלה, התקנון המצוי יקבע גם את כל הפעולות אשר דרושות לצורך של אחזקת רכוש משותף בבניין, תיקונים ברכוש המשותף, מה יהיה שיעור ההשתפות של דייר בהוצאות של הרכוש המשותף וגם ניהול של חשבון בנק.

כמו שאתם יכולים להבין, מדובר בהוראות מאוד בסיסיות שנועדו לשמור על איכות חייהם של הדיירים. קיימים בניינים אשר מעסיקים עובדים קבועים שצריך לנהל עבורם תנאים סוציאליים ויחסי עובד מעביד, יש גם בניינים אשר מותקנות בהם מערכות מורכבות יותר שמשותפות לכל הדיירים בבניין ועוד סוג של בניינים הם בניינים אשר הדיירים פועלים בצורה שמקשה על שאר הדיירים בניין. בכל המקרים הנ"ל התקנון המצוי אמור לעזור לכם להסדיר את העניינים בין דיירי הבניין לבין הרכוש המשותף שקיים בו.

מה הם הסוגים שלא ידעתם על תקנון הבתים המשותפים?

נכון שמה שלא ידעתם על תקנון הבתים המשותפים הוא שיש לו מספר סוגים? תקנון של הבית המשותף יכול להיקבע על ידי בעלי הדירות של הבניין וזאת על דעתם ובעצמם, אך זה יקרה בתנאי שהתקנון יעמוד בחוק שחל עליו. כך לדוגמה, דייר לא יהיה חייב לשלם תשלום מסוים ללא ההסכמה שלו. גם אם החובה הזו כתובה בתקנון היא לא חוקית ואין לה שום תוקף משפטי. הסוג הזה נקרא תקנון בית משותף מוסכם, מכיוון שהוא נקבע על ידי בעלי הדירות והוא מוסכם על ידי כל הצדדים. במקרים בהם לא מצליחים להגיע להסכמה ולבנות תקנון מוסכם, חל תקנון מצוי של הבית המשותף. הוא מצורף לחוק המקרקעין ומשמש כברירת מחדל של הבניינים המשותפים. במקרים רבים עדיף להיעזר בתקנון המצוי וזאת מאחר שהוא ימנע ריבים וסכסוכים רבים בין דיירי הבניין.

מה הוא תקנון מצוי בית משותף מוסכם?

אז כמו שכבר אמרנו, תקנון מצוי בית משותף הוא תקנון ברירת המחדל של הבתים המשותפים במקרים בהם אין תקנון מוסכם בין דיירי הבניין. במקרים בהם הדיירים ירצו בכך, הם יכולים לגבש ביניהם תקנון מוסכם, וכך בעצם התקנון המוסכם מבטל את התקנון המצוי של הבית המשותף, אך ורק אם התקנון המוסכם לא פוגע בזכויותיהם של בעלי הדירות והדיירים אשר מתגוררים בבניין.

מה לא ידעתם על תקנון הבתים המשותפים ורציתם לדעת?

בית משותף הוא מבנה אשר גרים בו מספר דיירים כאשר לכל דייר יש דירה פרטית משלו על שטח פרטי משלו, ומה שמשותף לכל הדיירים זה הרכוש המשותף שנמצא בבניין. מכיוון שמדובר במודל של מגורים משותפים, צריך להגדיר איך הבניין ינוהל, בין אם תשלום של חשבונות החשמל וניקיון של חדר המדרגות, ובין אם זה ביצוע של איטום בגג, תפעול מערכות משותפות, תחזוקה של הגינה ועוד. את כל אלה קובע ועד הבית או חברה של ניהול מבנים חיצונית שדיירי הבניין שוכרים באופן עצמאי. מעל כל אלה קיים תקנון מצוי בית משותף, שבו בעצם כל הדברים הנ"ל מפורטים וכל דיירי הבניין צריכים לפעול על פיו. זוהי בעצם התשובה לשאלה מה לא ידעתם על תקנון מצוי בית משותף ורציתם לדעת?

מה קורה כשמפרים את תקנון מצוי בית משותף?

במקרים בהם דיירים מסוימים של הבניין מפרים את תקנון מצוי בית משותף, כל דייר יכול להגיש תביעה למי שמפקח על רישום המקרקעין שנמצא במשרד המשפטים, והמפקח הוא זה שיבחן את הצדדים וייתן את ההחלטה שלו בתוך כמה שבועות. ההחלטה שתתקבל היא בעלת תוקף זהה לפסק דין ומחייבת את כל הצדדים לפעול בהתאם. בכל מקרה שקיים בו חשש כלשהו להפרה של זכויות הדיירים, או הפעלה של לחץ עליהם על מנת להשיג מטרות שהם לא בראש אחד איתן, הדיירים יכולים לפנות לרשויות וזאת על בסיס של התקנון המצוי בבית המשותף. לכל בניין משותף קיים תקנון שצריך להסדיר בין בעלי הדירות של הבניין, הן את הזכויות של הדיירים והן את חובותיהם.

מה לא ידעתם על תקנון הבתים המשותפים ומה הוא כולל בתוכו?

בין אם ידעת ובין אם לא, הרשו לנו לספר לכם כי התקנון של הבתים המשותפים חייב להתייחס לכל הסוגיות והמצבים שיכולים לעלות בהקשר של ניהול והתנהלות של הבית המשותף, כמו למשל שיפוץ הבניין, הוספת של מרפסות, מינוי של ועד הבית, כינוס של אסיפות דיירים וניהולן, תחזוקתן ואחזקתן של הרכוש המשותף לבניין, ביצוע של תיקונים וכל מיני עבודות חריגות, ועוד. תקנון הבתים המשותפים המוסכם יכול לכסות עוד נושאים שקשורים לאותו בניין. בצורה הזו, אם בניין מעסיק עובד תחזוקה באופן קבוע, התקנון ייקבע את כללי העסקה שלו. וכך בעצם ענינו על מה לא ידעתם על תקנון הבתים המשותפים.